Le chiffre peut surprendre : depuis le début de l’année 2024, certains établissements bancaires français acceptent d’aller jusqu’à financer 110 % du prix d’un bien immobilier, frais de notaire et travaux compris, sans demander la moindre mise de fonds. Une tendance longtemps cantonnée à quelques profils triés sur le volet, mais qui commence, lentement, à s’étendre, alors même que les taux d’intérêt restent hauts et que la réglementation n’a rien perdu de sa rigueur.
Le Haut Conseil de stabilité financière ne ferme pas la porte au crédit immobilier sans apport. Pourtant, la plupart des banques continuent d’imposer des règles très strictes. Malgré cela, quelques dispositifs légaux et des montages plus inventifs permettent aujourd’hui de décrocher un financement intégral, sous réserve de satisfaire à des critères de revenus, de gestion financière et de solidité du projet.
Panorama 2025 : acheter un bien immobilier sans apport, est-ce vraiment possible ?
En 2025, ceux qui envisagent d’acheter sans apport affrontent un parcours exigeant, mais la négociation n’a jamais été aussi centrale. Les banques, autrefois peu enclines à sortir du cadre, acceptent désormais parfois de couvrir jusqu’à 110 % du coût total de l’opération. Elles s’autorisent cependant à trier sur le volet : stabilité de l’emploi, gestion financière irréprochable, taux d’endettement maîtrisé. Le dossier doit être solide, sans faux pas, car la prise de risque ne se fait jamais à l’aveugle.
Pour les candidats à la résidence principale, il existe quelques leviers. Le PTZ (prêt à taux zéro), accordé sous conditions de ressources et lié à l’emplacement du bien, permet de compléter le financement sans toucher à son épargne. Mais c’est surtout du côté de l’investissement locatif que les prêts à 110 % gagnent du terrain. Ici, la banque scrute la rentabilité potentielle, la force du marché local, la dynamique locative. Les villes où la demande explose offrent davantage de chances de voir son dossier accepté.
Il faut tout de même garder à l’esprit les contreparties : des taux d’intérêt plus élevés, des durées de prêt souvent limitées à 20 ou 25 ans, et une attention particulière portée au risque de vacance locative. Côté SCPI, impossible d’obtenir un financement bancaire sans apport, seul l’immobilier physique conventionnel le permet encore. Dans ce contexte, l’argumentaire doit être imparable : un projet qui tient la route, une maîtrise du cashflow et des risques parfaitement anticipés, voilà ce qui peut convaincre une banque d’accorder un crédit sans apport.
Quelles solutions concrètes pour financer son achat immobilier sans apport cette année ?
Le prêt à 110 % reste l’option phare pour ceux qui veulent acheter sans avancer de fonds. Il couvre non seulement le prix d’achat, mais aussi tous les frais annexes : notaire, garantie, agence. Les banques se montrent cependant très attentives à la qualité des dossiers, privilégiant les revenus réguliers et une gestion financière sans tache.
Pour les primo-accédants, différents dispositifs publics viennent épauler le projet. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), accessible sous conditions de ressources et de localisation, complète un crédit immobilier classique et facilite la construction d’un plan de financement sans mise de fonds personnelle. Le prêt d’accession sociale (PAS) cible les ménages à revenus modestes, tandis que le prêt conventionné (PC) s’ouvre plus largement, sans plafond de revenus.
Il existe d’autres alternatives à considérer pour ceux qui n’ont pas d’apport à mobiliser :
- La location-accession, qui permet de se constituer progressivement un apport grâce à la part acquisitive du loyer.
- Le crédit vendeur, qui contourne le circuit bancaire classique, souvent choisi lors d’une transmission familiale ou quand le marché est très tendu.
- La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), qui facilite l’accès au neuf par un échelonnement des paiements.
Pour ceux qui investissent dans le locatif, deux dispositifs fiscaux retiennent l’attention : Denormandie et Loc’Avantages, qui accordent des avantages fiscaux en échange de travaux ou de loyers plafonnés. Enfin, certaines stratégies plus techniques, comme la création d’une SCI pour mutualiser les garanties ou le rachat de crédit pour libérer de l’endettement, ouvrent aussi, pour 2025, de nouvelles perspectives à ceux qui veulent emprunter sans apport.
Conseils d’experts et démarches clés pour maximiser ses chances auprès des banques
Premier impératif : présenter un dossier irréprochable. Les banques auscultent chaque ligne, chaque document : relevés de compte impeccables, bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail stable. Aucune place pour les découverts ou les retards de paiement. Visez un taux d’endettement inférieur à 35 % et mettez en avant la stabilité de votre situation professionnelle : c’est un atout décisif pour espérer décrocher un crédit sans apport.
Pour ceux qui visent l’investissement locatif, une anticipation rigoureuse de la rentabilité s’impose. Les banques attendent un rendement supérieur à 5 %. Présenter des revenus locatifs prévisionnels solides, des charges parfaitement évaluées et un cashflow positif ou, au minimum, équilibré, rassure l’établissement prêteur. Les simulations financières doivent inclure loyers, charges, taxes et assurance emprunteur. Les risques d’impayés ou de vacance locative sont examinés à la loupe.
Autre point de vigilance : les garanties. Cautions ou hypothèques sont systématiques. Prévoir une épargne de précaution reste judicieux pour faire face aux imprévus : travaux, vacance, évolution des taux. Un régime fiscal optimisé (LMNP, réel, micro-foncier) peut aussi renforcer la solidité du projet.
Dernier levier, et non des moindres : solliciter un courtier immobilier. Ce professionnel sait mettre en valeur un dossier, négocier les meilleures conditions de taux et optimiser la capacité d’emprunt. L’effet de levier du crédit peut jouer pleinement, à condition de prouver la viabilité et la sécurité de l’opération.
En synthèse, voici les points qui font véritablement la différence pour obtenir un financement immobilier sans apport en 2025 :
- Un plan de financement solide
- Des revenus stables et une gestion bancaire exemplaire
- Des garanties adaptées et une anticipation des charges
En 2025, acheter sans apport n’est plus un mirage pour ceux qui cochent toutes les cases. À chacun de construire son dossier comme un rempart, car c’est la rigueur qui ouvre les portes d’un projet immobilier financé de A à Z.
